罗德岛州首府普罗维登斯的天际线 ，有一座象征性的地标建筑 ，当地人称为“超人楼”的26层塔楼 。自2013年美国银行撤出后，这栋大楼便彻底空置 。其拥有者曾计划将其改造为公寓 ，但地方官员坚持要求它继续作为商业办公中心 ，结果复兴计划被搁浅，整座城市的中心区陷入衰败。
今年七月 ，似乎终于迎来转机 。年逾七十的开发商大卫·斯威特瑟尔（David Sweetser）筹齐了一笔3.08亿美元（约合22.48亿人民币）的融资 ，用于启动改造项目，地方政府也终于放行 。然而不幸的是 ，斯威特瑟尔在项目推进前突然去世 ，这座被称作“超人楼 ”的城市象征，再次陷入迷雾。
普罗维登斯市长布雷特·斯迈利感叹：“这栋楼是全城最高的建筑，它出现在每一张明信片上 ，但现在是空的 。这不仅是经济问题 ，更是城市的心理创伤 。 ”
这场命运未卜的建筑复兴，折射出当下许多美国城市的共同难题：那些在20世纪上半叶塑造了城市天际线的地标办公楼 ，如今正陷入“太贵而不能拆 ，太旧又难救”的两难。
类似的困境在全国蔓延 。纽约的克莱斯勒大厦 、洛杉矶的时报广场旧址 、底特律的文艺复兴中心、芝加哥的拉萨尔街金融走廊，它们都曾象征各自城市的荣耀 ，如今却成为资本焦虑的样本 。
纽约的伍尔沃斯大厦靠出售顶层豪华公寓成功转型 ，费城的PSFS大厦和明尼阿波利斯的Foshay塔楼则重生为高端酒店。西雅图的史密斯塔在本地财团低价收购后，出租率翻倍至75%。但在当下的办公楼寒冬中 ，更多地标性大楼仍陷入空置泥潭 ，修复成本与时间俱增 。
2019年，一家开发集团接手了纽约的克莱斯勒大厦 ，计划大规模翻修这座艺术装饰风格地标 。然而 ，地标保护限制使得翻新范围受限，加上楼层结构不规则 、层高偏低 、设备老旧，施工成本暴涨。疫情爆发后办公需求骤减 ，开发方与土地业主谈判破裂 ，只得退出 。
辛辛那提的1931年建成的卡鲁塔楼（Carew Tower）也已荒废多年 。市政府与开发商正努力敲定一项1.61亿美元（约合11.75亿人民币）的住宅改造计划。洛杉矶时报大楼所在的时报广场项目原本计划建两座塔楼，但开发方温哥华的Onni集团因通胀推高成本 ，宣布项目无限期搁置 。
芝加哥的拉萨尔街金融区同样步入衰败 。大量历史建筑面临高空置与债务压力 ，城市政府陷入“保留传统 ”与“现实账本 ”的拉锯。即便如今企业重返办公室的呼声上升，全美办公需求仍低迷 。据CoStar数据 ，美国办公楼空置率达14% ，仅略低于年内创下的历史高位 。十年前，空置率超过25%的写字楼仅占15%；如今这一比例已超过20% ，这类高空置建筑占据全国80%的闲置办公面积。
面对危机 ，许多城市寄希望于“商改住” 。纽约等高租金城市的确有开发商成功完成项目，但大多数地方受限于利率高企和通胀压力 ，改造经济账根本算不过来 。没有政府补贴 ，项目几乎无法推进。
底特律的文艺复兴中心改造案就是典型。通用汽车与亿万富豪丹·吉尔伯特要求政府财政支持，引发民众强烈反弹 。密歇根州议长马特·霍尔直言：“我们还有更迫切的需求，比如道路、医疗和公共安全 。 ”
普罗维登斯的故事更显无奈。这座距离波士顿约80公里 、人口19万的小城市 ，过去十五年凭借布朗大学带动的生命科学产业迎来复苏 。但空置十二年的“超人楼 ” ，成为市中心衰败的象征 。曾经热闹的市政厅周边，如今商铺大多关门。7-11便利店里加装了防护栏 ，街头慈善组织在发放食物给无家可归者 。
68岁的退休居民卡尔·摩尔说表示：“这儿曾经生机勃勃 。现在这地方像死了一样。”
这栋原名“工业信托大厦 ”的建筑 ，近百年前落成时是新英格兰最高建筑 。它象征着罗德岛银行业的雄心，装饰艺术风格的屋顶圆顶与雕鹰让人惊叹 。上世纪中期 ，这里是金融区的核心。但随着产业外迁 ，普罗维登斯在20世纪末衰落 。1990年代，核心银行机构迁往波士顿；2004年 ，美国银行收购Fleet集团 ，总部职能进一步南移至北卡罗来纳州夏洛特 。
2008年，斯威特瑟尔以3320万美元（约合2.42亿人民币）买下“超人楼 ” ，这是他首次涉足市中心办公楼投资。在此之前 ，他主要经营购物中心项目。他深爱这栋建筑的历史，常亲自带访客参观一层的高拱银行大厅，用老式开关点亮吊灯 ，展示昔日的辉煌 。
起初他希望保留办公功能 ，以美国银行为主力租户 。然而2013年银行撤离后，整栋楼首次陷入黑暗。面对空置的35万平方英尺 ，他不得不重新思考出路 ，结论是改成住宅 。
然而地方政府迟迟不批 。政界仍幻想能吸引大型企业入驻，维持金融中心的荣光。包括花旗银行和新秀丽在内的潜在租户都因楼体老化放弃 。斯威特瑟尔于是转而举办公众参观和艺术活动 ，让市民重新认识这座建筑 。
2022年 ，州 、市两级终于批准6500万美元（约合4.75亿人民币）补贴。彼时他预计总投资约2.2亿美元（约合16.06亿人民币） 。但利率飙升、建材涨价，让成本突破3亿美元（约合21.9亿人民币） 。
今年 ，美国交通部批准该项目获得2.36亿美元（约合17.23亿人民币）低息贷款 ，州政府又提供460万美元（约合3358万人民币）税收减免。项目终于步入正轨，却在斯威特瑟尔去世后再次停滞 。
这家名为High Rock Development的小型地产公司缺乏接班人 。律师迈克尔·克罗森临时接任 ，他曾协助申请联邦贷款 ，如今誓言继续推进。但前市长约瑟夫·帕奥利诺直言：“没有斯威特瑟尔，就没有超人楼的灵魂。”
普罗维登斯的最高建筑仍在沉睡，城市的复苏故事也暂时搁浅 。它的命运 ，像许多美国老城的地标一样 ，在现代资本逻辑的冷光下摇摆不定 。
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