京畿闲人 孙唤夫先生
2025年4月29日
所谓业主，广义而言就是财产所有人，狭义而言是指城市小区建筑专有部分（建筑物内住宅、经营性用房）的所有权人。承认购房人的业主身份就是承认购房人对其购买的房屋具有所有权 ，承认购房人对小区具有共同管理权利以及业委会选举权和被选举权等；同时要求其履行业主法定的义务 。
1999年军队实施住房制度改革 ，其中军队经济适用住房在产权方面，政策明确规定“购房人交完购房款具有全部产权”（这里的全部产权不包括自由买卖的权利 ，即“上市实现准入制度”） 。据了解军队经济适用房很多建房（售房）单位都没有办理产权证 ，已经成为亟待解决的历史问题。有的建房（售房）单位甚至连购房干部、职工的业主身份都不愿承认，理由就是目前还没有办理产权证 。潜在的理由是产权证是认定业主的唯一依据 。这种认识显然不符合民法典和地方法规的。
民法典明确规定 ，业主就是对建筑物内住宅 、经营性用房等专有部分享有所有权 ，对共有部分享有共有和共同管理的权利 。（参见附录）
最高人民法院司法解释给出了业主的认定范围（包括司法解释所指民法典第229条 、230条、231条见附录） 。
司法解释给出的业主认定范围皆为北京市人大常委会通过的《北京市物业管理条例（2024年新修订）》第25条所覆盖。现直接援引如下:
第25条 房屋的所有权人为业主 。
公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的 ，购房人是业主 。
本条例所称业主还包括：
（一）尚未登记取得所有权 ，但是基于买卖 、赠与 、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；
（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；
（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
（五）其他符合法律法规规定的单位或者个人。
产权证是房屋所有权的法律证书，是认定业主身份法律一种途径 ，但不是唯一途径 。在商品房买卖中 ，有的购房人把配偶和子女都登记在房产证上；有的婚前购房，把结婚对象姓名也登记在不动产权证上，实际上是要求一种法定的业主身份 。婚姻存续期间购买的房屋 ，虽然产权证上只有夫妻一方的姓名 ，如果没有另外的约定，购买的房屋仍然属于夫妻共同财产 ，夫妻双方都是业主 ，都能参加小区的共同管理，都要履行业主的义务。当然在小区业主大会投票表决夫妻只有一票投票权；参加业委会选举和被选举人也只能一人。这些都是常识 。
在认定业主身份的具体环节 ，虽然产权证只有夫妻一方姓名 ，如果能够证明所购房屋是在婚姻存续期间购买的，产权证上没有登记姓名的夫妻一方愿意参加业委会成员的竞选 ，夫妻另一方不持异议 ，有关组织则不应以产权证上没有登记姓名为由来否定其业主身份 。
从上述第25条第2款 、第3款5项情形来看，购房人 、受赠人、拆迁补偿合法占有建筑物专有部分 ，以及通过继承 、法院判决 、裁决取得的建筑物专有部分的人都是业主。
以上论述可知 ，一套房屋不止一个业主，夫妻双方购买的房屋就有2个业主 。再如一套住房被3个人合法继承，这3个人都是业主 。这说明一户（一套房子里居住）可以有多个业主。一户多业主情况 ，在业主大会表决应该只有一票投票权 。
《北京市物业管理条例》第25条第2款规定:没有办理房产证的 ，购房人是业主 。这里有一个问题需要讨论一下，即购房合同签字人只有夫妻一方签字的情况 ，能不能把夫妻另一方排除在购房人之外呢？显然不能 ，理由是这是夫妻共同购买的财产，双方都是购房人（待办理产权证的所有权人）。如果认定不是购房合同签字人就不是购房人 ，进而推论他（或她）不是业主 ，那么购房合同签字人去世了，那套房子就成为无主财产 ，其配偶就不能居住了吗？这显然是荒唐的 。其配偶本来就有该房屋1/2的份额 ，本来就是购房人、就是业主，无须通过继承来获得业主的身份 。这是常识 ，这是法律的内在逻辑。
对于经济适用房 ，夫妻双方只能购买一套符合职级标准的房子 。这说明购房合同签字只有夫妻一方签字，它代表的是夫妻双方 。
综上所述，对于业主身份的认定 ，应该用法律和政策的内在逻辑 ，结合相关材料（例如结婚证 、户口簿）以及房产证（不动产权证）或购房合同一并认定。不能简单粗暴地以夫妻一方没有在产权证上登记姓名 、没有在购买房合同上签名为由把有能力、有意愿为小区服务，愿意参加业主大会和业委会竞选的业主排除在外。
附录:
我的思维逻辑简单明了:
1.按照北京市物业管理条例第25条第2款 ，购房人是业主 。
2.本住房是夫妻共同购买的 ，或者说是在婚姻存续期间购买，虽然只有夫妻一方签字 ，不能排除夫妻另一方也是购房人 ，凭结婚证、户口簿以及购房协议（合同），就足以认定是不是婚姻存续期间夫妻双方共同购买的房子 。如果结婚登记时间早于购房时间 ，那么夫妻双方都是购房人。
3.结论：夫妻双方都是业主 。
由于购房合同签字人及其配偶都是购房人 、都是业主 ，因此夫妻任何一方都可以作为业主对小区的物业管理进行监督，都有资格参加业主大会的投票权 ，都有资格参加业委会成员的竞选 ，都要履行业主的义务 。
否则，本小区面临的现实问题就是有几十个购房合同签字人去世，其配偶不是业主而使业主大会缺少了必要的人数（在业主不热心的情况下）。
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希望本篇文章《军队经济适用住房购房人的业主身份问题》能对你有所帮助！
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