12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开 。会议提出 ，2026年要着力稳定房地产市场 。在这方面重点之一是：结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地。
在笔者看来 ，如何打破存量土地沉睡僵局，让其真正“动起来” ，是当前房地产行业与城市建设亟待破解的关键命题 。但盘活存量土地绝非单一主体的独角戏 ，而是需要政府 、金融机构 、企业与社会资本多方协同，打出一套精准施策的“组合拳 ” 。
加大专项债收储存量土地力度 ，是地方政府层面撬动沉睡土地的“先手棋 ”。近年来 ，地方政府专项债券在稳投资、补短板中发挥着重要作用，将其投向闲置土地收储领域 ，既能缓解房企的资金压力 ，又能为城市规划腾出空间 。
一方面，专项债资金具有成本低 、期限长的优势，地方政府可通过专项债收储房企手中的闲置土地 ，这既能增强企业流动性 ，又能助其偿还债务 、保障项目建设及开发闲置土地，进而加速行业风险出清 。另一方面 ，政府统一收储后 ，可结合促进城市高质量发展的新规划，重新定位与整理低效用地 ，为建设智慧城市扫清障碍。
相关工作已经取得积极成效 ，据中指研究院监测数据，截至12月12日 ，各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地数量超5000宗 ，拟收储用地面积超2.6亿平方米 。2026年，预计存量土地收储会继续扩围 。但需要注意的是 ，专项债的使用必须强化监管 ，确保资金专款专用，精准流向低效闲置的存量土地，真正实现“储得好、用得准”。
除政策支持之外 ，盘活存量闲置土地 ，市场化模式同样重要。引入“AMC（资产管理公司）+企业+金融机构+其他 ”合作模式，是市场化盘活闲置土地的“关键招 ” 。AMC作为化解金融风险的专业机构 ，具备资金 、资源与资产处置经验等多重优势 ，房企拥有项目开发与运营的实操能力，政府 、金融机构等则是市场化盘活不可或缺的力量 。
AMC可通过收购房企的存量土地相关债权 ，帮助房企剥离不良资产 ，引入新的金融机构乃至新投资主体，带来可以启动项目的首笔增量资金；在此之后 ，联合具备优质开发能力的房企或者代建公司 ，对闲置土地进行重新评估与建设开发。这种模式目前已发展成为可灵活复制、可推广的范式 。比如，对于区位条件较好的土地 ，可加快推进住宅与配套设施建设 ，激活区域市场；对于周边有产业基因的土地，则可调整开发用途，转向开发运营保障性住房 、人才公寓 、产业园区等 。如此一来 ，该模式既能为AMC拓展业务边界 ，也能为超大特大城市核心区再开发提供金融工具箱，未来有望在纾困和城市更新赛道发挥更多价值。
鼓励社会资本参与 ，与城市更新深度融合 ，营造新消费场景，是激活存量土地价值的新模式 。存量土地盘活不应局限于传统的住宅开发 ，更要与城市更新、产业升级相结合 ，挖掘土地的复合价值 。
社会资本具有敏锐的市场洞察力与灵活的运营模式，可引导其参与到存量土地的开发中来 ，围绕新消费、新场景 、新业态做文章。例如 ，将位于城市核心区域的闲置工业用地 、商业用地，改造为文创产业园、沉浸式商业街区 、智慧康养社区等 ，这既能盘活存量资产 ，又契合当下居民多样化的消费需求 。此外，在城市更新的框架下，存量土地的开发可同步完善交通 、教育、医疗等公共配套设施 ，实现“以地兴城 、以城促产”的良性循环 ，让存量土地真正成为推动城市高质量发展的新引擎 。
房地产行业的转型之路，道阻且长但行则将至。盘活存量土地 ，不仅是化解当下行业风险的迫切需要 ，更是推动房地产行业从高速扩张转向高质量发展的重要抓手 。接下来，政府 、市场、企业各司其职 、协同发力 ，让存量土地真正“动起来 ” ，才能为房地产市场注入新活力，激活城市发展新动能 ，推动房地产行业步入稳健发展新阶段 。
来源：证券日报
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